Głosowanie nad uchwałą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki 62/7 w Kwilczu.

Wprowadzenie

1. W obowiązującym prawie uchwalenie MPZP dla terenu na którym planowana jest inwestycja, w którym zakazuje się tego typu przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko jest jedynym działaniem, które w 100% zabezpiecza mieszkańców i środowisko.

2. Przygotowanie tego MPZP zostało wywołane uchwałą Rady Gminy (RG) z dnia 23 kwietnia 2024r, która była konsekwencją protestów społecznych mieszkańców Kwilcza przeciwstawiających się planom budowy fermy drobiu w Kwilczu (w odległości 100m za boiskiem rzemieślnika). W głosowaniu brali udział wszyscy radni. Wszyscy poparli wniosek o uchwalenie MPZP dla działki blokując powstanie tej inwestycji.

3. Obecnie postępowanie środowiskowe nadal jest procedowane. Inwestor wiedząc o podjętej inicjatywie uchwalenia MPZP nie odpowiada na realizację wniosków zgłoszonych przez RDOŚ – tj. wykopanie studni i przedstawienie wyników testów wydajnościowych studni.

4. Uchwalenie tego MPZP ostatecznie zamyka możliwość realizacji tej inwestycji w tym miejscu. Nad tą uchwałą RG miała głosować 24 marca 2026.

5. Urząd Gminy Kwilcz obawiając się potencjalnego zaskarżenia ze strony inwestora w związku z potencjalnym ograniczeniem jego możliwości rozwojowych oraz obniżenie wartości gruntów wprowadziło na terenie objętym MPZP następujące elementy na korzyść inwestora:

a. część gruntu przeznaczył w planie na działki mieszkaniowe, które zwiększają znacznie wartość działki dla właściciela.

b. wyznaczył część działki pod zabudowę zagrodową wprowadzając ograniczenie, że ewentualna produkcja/hodowla nie może być większa niż 210 DJP. (np. Kurniki o obsadzie do 53 tyś sztuk).

Wyznaczając powyższe elementy Urząd Gminy stara się uniknąć potencjalnego roszczenia odszkodowawczego od inwestora.

Konsekwencje i analiza ryzyka

Ryzyko uzyskania roszczeń odszkodowawczych w tym przypadku przez inwestora jest niskie ponieważ:

• Inwestor nie posiada decyzji środowiskowej, której uzyskanie byłoby niepewne ze względu na charakterystykę i umiejscowienie planowanej inwestycji.

• Tym bardziej nie posiada pozwolenia na budowę.

• Wprowadzany MPZP utrzymuje funkcję rolną.

Ryzyko uzyskania roszczeń rosłoby wyłącznie gdy:

• inwestor był bardzo zaawansowany w procesie inwestycyjnym,

• poniósł konkretne, udokumentowane koszty,

• MPZP uniemożliwiałby jakiekolwiek rolnicze wykorzystanie gruntu.

Samo ryzyko zaskarżenia planu przez inwestora jest formalnie bardzo prawdopodobne, chyba że doceni korzyści związane ze zmianami planu (część mieszkaniowa, ew. zabudowa siedliskowa)

Zgodność planu ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy Kwilcz.

Najistotniejszą kwestią w tym momencie pozostaje ocena zgodności z prawem planowanego MPZP w zakresie dopuszczenia zabudowy zagrodowej z funkcją mieszkaniową.

Zgodnie z art. 20 ust. 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Rada Gminy uchwala plan miejscowy po stwierdzeniu, że nie narusza on ustaleń Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego.

W Studium (s.84) znajduje się jednoznaczny zapis:

„Na obszarach przeznaczonych w studium pod uprawy rolne nie dopuszcza się żadnej zabudowy z wyjątkiem obiektów i urządzeń niezbędnych dla uzbrojenia terenu (przepompownie, stacje transformatorowe itp.).”

Zapis ten ma charakter kategoryczny. Nie przewiduje on:

• wyjątku dla zabudowy zagrodowej,

• wyjątku dla siedlisk rolniczych,

• wyjątku dla funkcji mieszkaniowej,

a żadne z powyższych nie należy do urządzeń infrastruktury czy elementów uzbrojenia terenu. Oznacza to, że dopuszczenie takiej zabudowy w MPZP byłoby wprost sprzeczne z literalnym brzmieniem Studium. Jeżeli plan dopuszcza zabudowę w miejscu, gdzie Studium wprost jej zakazuje, dochodzi do naruszenia tej zasady. W takim przypadku uchwała planistyczna jest obarczona poważną wadą prawną i może zostać unieważniona przez Wojewodę w trybie nadzoru lub przez sąd administracyjny.

Dodatkowo Studium wykazuje również (s. 56) że:

„Głównymi barierami dla rozwoju funkcji mieszkaniowej i funkcji gospodarczych z wyjątkiem rolnictwa i leśnictwa są kompleksy gleb wysokich klas bonitacyjnych (kl. II–IV) stanowiące potencjalne tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej.”

Zdecydowana większość działki nr 62/7, w tym obszar przeznaczony pod zabudowę zagrodową, znajduje się na terenie gleb klasy III, a więc w grupie gleb wysokich klas bonitacyjnych.

Studium traktuje takie grunty jako barierę dla rozwoju funkcji mieszkaniowej. Oznacza to, że polityka przestrzenna gminy zakłada ochronę tych terenów przed zabudową. Wprowadzenie zabudowy mieszkaniowej na terenie gleb klasy III jest sprzeczne z kierunkami ochrony wskazanymi w Studium.

Problem kukułczego jaja

1. Już w przypadku Inwestycji kurnika w Miłostowie Radni Gminy usłyszeli od władz Gminy, że sami uchwalili sprzeczność jaka wynika z przeznaczenia terenów produkcyjnych w pobliżu terenów przeznaczonych na zabudowę mieszkaniową.

2. Podobny charakter miało w 2018 roku przedstawienie Radzie Gminy do uchwalenia zmiany granic Sierakowskiego Parku Krajobrazowego, gdzie ograniczono teren parku krajobrazowego dla prywatnej działki, co finalnie umożliwiło planowanie inwestycji pod kurniki w Kwilczu. Radni Gminy również nie mieli świadomości konsekwencji tej decyzji ani wglądu w mapy terenu wyciąganego spod granic parku.

W niniejszym przypadku Urząd Gminy planuje rękami Rady Gminy wprowadzić zapisy, które:

• nie leżą w interesie ochrony terenów gminy,

• chronią mieszkańców tylko częściowo (dopuszczają inwestycje do 210 DJP),

• a co najistotniejsze - są niezgodne z prawem.

Rada Gminy uchwalając MPZP ma obowiązek:

1.      zbadać zgodność planu ze Studium,

2.      stwierdzić tę zgodność w uchwale,

3.      działać w granicach prawa.

Jeżeli plan jest sprzeczny ze Studium, uchwała może zostać:

• unieważniona przez Wojewodę,

• zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego,

• poddana kontroli pod kątem naruszenia przepisów o ochronie przyrody i ochronie gruntów rolnych.

  
  

Jeżeli Rada Gminy uznaje, że część terenu na działce 62/7 powinna zostać przeznaczona pod zabudowę zagrodową, prawidłową drogą jest najpierw zmiana Studium, a dopiero następnie uchwalenie planu miejscowego.

W obecnym stanie prawnym przyjęcie planu w proponowanym zakresie może skutkować stwierdzeniem jego nieważności i oczywiste przeniesienie odpowiedzialności za ten stan na Radę Gminy.

Rekomendacja stowarzyszenia

W przypadku uchwalenia MPZP w obecnej formie, nasze stowarzyszenie będzie wnioskować do wojewody o unieważnienie MPZP w części związanej z wyznaczeniem zabudowy zagrodowej.

Sugerujemy jednak, aby uczyniła to Rada Gminy wnosząc o wycofanie z MPZP części związanej z wyznaczeniem zabudowy zagrodowej, korektę MPZP w tej części i ponowne głosowanie wprowadzając całkowity zakaz realizacji inwestycji zawsze znacząco oddziałujących na środowisko (obecny zapis) oraz wyznaczenie części pod zabudowę mieszkaniową (część działki z gruntami IV klasy).

Pozwoli to Radzie Gminy stać na straży prawa i realizować funkcje kontrolne nad decyzjami i kierunkami Urzędu Gminy.